はじめに
ここでは、不動産賃貸業で権利的収入を得るためには、どのような不動産を選べばいいのかを具体的に紹介していきたいと思います。
不動産を所有するうえでのコンセプト、不動産の種類、効率の良い不動産とは、この３つについて説明していきたいと思います。
不動産を所有するうえでのコンセプト
不動産を所有するうえでとても重要なのは、自分のコンセプトを明確に設定することです。
なぜなら自分の考えが定まっていないと、どのような物件を探していいか解らなくなってしまいます。まずは明確に決めていきましょう。
トータルでの収支のバランスを考えて不動産を購入することです。最終的に購入した不動産を売却するのであれば、いくらで売れるのかもしっかり検討して購入しましょう。
次に、毎月の収支のバランスです。不動産を購入するには、銀行融資を当然使用すると思いますが、何年の返済で月々の支払はいくらなのか、また、毎月の賃貸料はいくら入るのかをしっかり計算してキャッシュフローを把握しましょう。
不動産の種類
マンション
マンションの一室を購入し、区分所有して賃貸する方法です。この場合、一室分の建物とマンション全体の土地の一部を所有します。
メリット１：購入金額の大半が建物のため、利便性の良い場所に物件を購入でき、稼働率の向上が見込めます。
メリット２：マンションは修繕積立金を毎月積み立てて行くことで、大規模修繕を行うときにまとまった資金を用意する必要がないのもメリットの一つです。
デメリット１：一室の賃貸のため、入居、退去で稼働率100％か0％になるので空き家の期間が長くなると毎月の返済リスクが高くなります。
デメリット２：購入金額の大半が建物のため、築年数が経過すると建物の価値はどんどん下がっていきますので売却金額も低下していきます。
アパート
アパートは大小さまざまな規模の建物がありますが、建物一棟と土地をセットで購入し賃貸する方法です。
メリット１：建物一棟の購入のため、複数の入居者が賃貸しているので、入居、退去の稼働率を高い状態を保てるので毎月の返済リスクは少なくなります。
デメリット１：土地もセットで購入するので、利便性が良い場所は土地の金額が高額となるので、少々条件の悪い場所を選ばなければなりません。
デメリット２：大規模修繕での、まとまった資金が必要となります。計画的に修繕積立を行っていく必要があります。
戸建て
戸建ては建物と土地をセットで購入し賃貸する方法です。
メリット１：戸建て一軒の賃貸は、ファミリータイプの物件になりますので長期の賃貸が見込めることがメリットです。
デメリット１：一軒の賃貸のため、入居、退去で稼働率100％か0％になるので空き家の期間が長くなると毎月の返済リスクが高くなります。
デメリット２：大規模修繕での、まとまった資金が必要となります。計画的に修繕積立を行っていく必要があります。
商業施設
商業施設は大小さまざまな規模の建物がありますが、区分所有して賃貸する方法と建物一棟と土地をセットで購入し賃貸する方法です。
メリット１：区分所有の場合は購入金額の大半が建物のため、利便性の良い場所に物件を購入でき、稼働率の向上が見込めます。
メリット２：建物一棟の購入の場合は、複数の入居者が賃貸しているので、入居、退去の稼働率を高い状態を保てるので毎月の返済リスクは少なくなります。
デメリット１：区分所有の賃貸の場合は、入居、退去で稼働率100％か0％になるので空き家の期間が長くなると毎月の返済リスクが高くなります。
デメリット２：商業施設の最大のデメリットは、社会の景気、不景気に左右され、空き家の期間が長くなると毎月の返済リスクが高くなります。
効率の良い不動産とは
いろいろな不動産の種類を説明しましたが、どんな不動産が効率的に収益を得られるのでしょうか。
まず、考えなければならないのが「いくらで買って」「いくらで売るか」です。
買値と売値が同額だと、経費を別にすると損をしないことになります。
そんな不動産があるのでしょうか？
不動産には、土地と建物があります。土地と建物の価値について考えてみます。
土地の価値：どのような場所が、価値のある土地なのでしょうか？それは利便性の良い場所です。
例えば、街の中心に近いこと公共機関の駅に近いなどです。需要が高い場所であれば価格も高騰します。土地の価格は周辺の環境が変化しなければ価格変動は無いに等しいです。
建物の価値：どのような建物に価値があるのでしょうか？それは新築の建物です。
しかし、建物は年数が経過し経年劣化することで価値がどんどん低下していきます。建物には種類によって耐用年数（固定資産が使用できる法的期間）が決まっていて、例えば鉄筋コンクリート造は47年、木造22年となっています。
上記のことから、ある程度の利便性のある場所で耐用年数を超える古い建物付きの不動産を土地値で購入することです。
あとは不動産の種類でのメリット、デメリットを前段で説明したと思いますが、自分のコンセプトに合う不動産をチョイスして不動産賃貸業を初めてみてください。
また、もっといろいろな情報を取り入れることをお勧めします。
不動産投資のプロの情報も参考にしましょう‼
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